¿Cómo se financia una cooperativa de viviendas?

I. ASPECTOS BÁSICOS

Normalmente, cualquier proyecto de edificación de cierto volumen necesita la intervención de financiación externa, que por lo usual es un banco. Y en las cooperativas de viviendas es el Equipo Gestor quien selecciona la entidad financiera que mejores condiciones ofrezca entre varias, y debido a lo extendido de la fórmula de las cooperativas, cada día los bancos ofrecen más y mejores condiciones para poder competir entre ellos, de lo cual se benefician los propietarios de las viviendas.

Una vez seleccionada la entidad financiera, se estudiará a los futuros propietarios de manera individualizada para aprobar la compra de sus viviendas. Normalmente cuando cada candidato a ser propietario es aceptado, comienza a entregar cantidades a cuenta mediante un calendario pactado con la entidad financiera, y por ley estas cantidades van garantizadas o aseguradas por un seguro de caución para que dichas cantidades sean devueltas si por cualquier motivo el comprador renunciase a la vivienda.

Una vez terminada la construcción y obtenida la licencia de ocupación de las viviendas, cada propietario firmará en notaría la compra de su vivienda y acceso al préstamo hipotecario, en caso que así decida financiarla.

Una de las ventajas de hacer una promoción en régimen de cooperativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía, es la exención fiscal en la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el ejercicio y cumplimiento de sus fines sociales.

II. ¿CÓMO SE FORMA EL PRECIO DE CADA VIVIENDA?

Ahora vamos a ver cómo se reparten los costes de la promoción y los gastos financieros entre los cooperativistas. También veremos qué pasa si el presupuesto de la cooperativa sufre variaciones y cómo se asignan los extras individuales solicitados por cada cooperativista. Empezamos viendo el criterio de reparto de gastos:

Coeficiente de participación en los gastos. El presupuesto de gastos de una cooperativa debe ser igual al presupuesto de ingresos. Los ingresos provienen de sumar los precios de todas las viviendas y sus anexos. Si dividimos el precio de cada inmueble entre los ingresos totales (suma los precios de todas las viviendas), obtenemos el coeficiente o porcentaje de participación (precio vivienda / total costes de la promoción), que representa el porcentaje que cada cooperativista tiene que pagar de todos los gastos. En la imagen siguiente vemos esta distribución:

REPARTO DE LOS GASTOS FINANCIEROS Y ASIMILADOS

Es común que cada propietario quiera financiar su vivienda aportando distinto porcentaje en la compra de su vivienda. Por ello en las cooperativas distinguiremos el coste financiero que repercute el banco del resto de coste de la obra visto arriba, para individualizar el reparto del gasto financiero. De modo contrario, si todos aportan el mismo porcentaje de la compra de la vivienda, el porcentaje que soportaría cada uno en los gastos financieros sería el mismo porcentaje de participación en los costes de la promoción.

VARIACIONES EN EL PRESUPUESTO INICIAL

Una de las características de una cooperativa es que el precio de la vivienda no está cerrado. Si por cualquier imprevisto, el presupuesto de la cooperativa aumenta, el precio de las viviendas también lo hará. Supongamos que en el caso del ejemplo hay una desviación de 25.000 euros, es decir un 10% más. Esta desviación se abonará por cada cooperativista en función de su porcentaje de participación, por lo que el precio de su vivienda se verá alterado en la misma proporción.

Y del mismo modo repercutiría en los gastos financieros.

RECORDEMOS:
El precio de una vivienda en cooperativa es el resultado de:

Costes de proyectos.
Licencias e Impuestos asociados a las obras.
Gastos de ejecución: mano de obra, materiales de muy diversa naturaleza, estructura, revestimientos, electricidad, fontanería, telecomunicaciones, climatización, instalaciones comunes, acometidas, limpiezas, etc.
Variaciones en el gasto total pudiendo aumentar o disminuir.