En un post escrito en este sitio de DIGEDUR decíamos que “El derecho a una vivienda digna no solamente hace referencia al derecho de toda persona de disponer de cuatro paredes y un techo donde encontrar refugio, sino que también implica acceder a un hogar y a una comunidad seguras en las que vivir en paz, con dignidad y salud física y mental. Ejemplo paradigmático de la interdependencia entre los diferentes derechos humanos, garantizar el derecho a una vivienda adecuada es algo esencial para garantizar el derecho a la familia, a la no injerencia en la vida privada, a la seguridad personal, a la salud y, en definitiva, para asegurar el derecho a la vida.”
Y este derecho a la vivienda es consecuente con el derecho a la remuneración necesaria para todas las personas que ofrecen su esfuerzo en la construcción de la misma: técnicos, albañiles, oficios diversos, gestores, financieros, etc, que prestan su trabajo o recursos a cambio de una remuneración pactada o aceptada por adhesión contractual. Pues bien, si deseamos tener una vivienda tenemos 4 opciones a elegir;
1ª. Convertirnos en promotores de nuestra propia vivienda; para muchos es un laberinto de trámites, de gestiones ante constructores, proveedores, administración pública, de pagos al contado ante diversos proveedores, y un largo etc. que termina desgastando emocional y económicamente al promotor y a su allegados.
2º. Alquilar una vivienda con ventajas e inconvenientes que según las circunstancias personales ponderarán unas sobre otras. Como ventaja evidente es la flexibilidad de poder abandonar la vivienda en caso que no nos satisfaga o que tengamos que desplazarnos por motivo laboral u otro. Y como desventaja tiene el sentido de desarraigo que muchos sienten en una vivienda que no es propiedad de quien la habita, y el estar pagando la renta a la hucha del propietario en lugar de en la hucha propia.
3º. Adquirir una vivienda a un promotor público (en muy pocos municipios se realizan) o privado (así es en la mayoría de los casos). Esta opción es más cómoda y viable, en algunos casos el comprador soporta un gasto añadido en pago al beneficio del promotor, y en otros incluso puede ser más ventajoso para el comprador por encomendar el buen fin de su vivienda a un equipo profesional experimentado en buenos resultados. En cualquier caso el comprador adquiere su vivienda a través de sus ahorros, a través de una préstamo hipotecario con cargo a su propia vivienda, o una mezcla de ambos.
4º. Otra opción es agruparse con otras personas que tengan necesidad de vivienda para, de manera común, promover la construcción de sus hogares. Es decir, constituir una cooperativa de viviendas. Esta fórmula cuyo pasado tiene ciertos nubarrones, ha evolucionado a través de controles legales y financieros para convertirse en una opción segura para tener vivienda a través de un equipo gestor profesional, a un coste inferior al de una promoción desarrollada por una empresa privada.
La cooperativa de viviendas es frecuentemente la manera menos costosas para tener un hogar en propiedad. Su objeto es proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios. A través de la sociedad cooperativa los socios son a su vez promotores y compradores.
Deducimos pues que es una sociedad sin ánimo de lucro, que está fuertemente regulada, que no persigue la rentabilidad económica, y que traslada el beneficio del promotor en favor del menor precio final de la vivienda.
Su régimen es plenamente garantista en favor del socio cooperativista. En Andalucía las cooperativas están reguladas por Ley 14/2011, y el apartado de viviendas lo encontramos en la Sección 2ª, Subsección 2ª, artículos 97 y 98. Y se establecen medios para garantizar las cantidades que los socios aportan a la sociedad cooperativa mediante seguro de caución o a través de aval por entidad de crédito, y esta a su vez establece mecanismos que monitoriza cada ingreso/cobro y cada gasto/pago que se efectúa.
La cooperativa toma sus decisiones de manera democrática a través de la Asamblea, formada por la totalidad de los socios, y el Consejo Rector formado por el Presidente, Vicepresidente y Secretario, los tres elegidos en Asamblea y su cometido es representar a la cooperativa en diversos actos y trámites, ejecutar las decisiones de la Asamblea y actuar conforme a los Estatutos. La vigencia de los cargos estará entre tres y seis años.
La ley establece que para la constitución de la cooperativa de viviendas y la consecuente actividad de promoción de las mismas es necesario un numero de socios mayor o igual a la mitad de las viviendas que se van a promover. Una vez finalizado el objeto de la cooperativa la misma tendrá una vigencia mínima de cinco años.
Una característica muy importante es que el precio final no es cerrado, y quien diga lo contrario falta a la verdad. Porque la promoción inmobiliaria es una actividad compleja en la que intervienen muchos profesionales. Los socios de una cooperativa no están, por regla general, capacitados para gestionar en todos los aspectos una promoción de viviendas. Por esa razón, contratan los servicios de una gestora para que les asesoren. Puede ser que una cooperativa ya constituida busque una gestora y la contrate. Es posible también que la gestora impulse la creación de la cooperativa, porque cuente con una demanda con necesidades específicas, trabaje para completarla y se encargue de la gestión.
En ambos casos de lo que se trata es de conseguir una vivienda a precio de coste con la gestión más profesional posible. La gestora se hace cargo, por mandato de la cooperativa, de todos los aspectos que conlleva la promoción: encargo de proyectos, seguimiento de obras, tramitación administrativa de licencias, ayudas en su caso, contabilidad, contratación de seguros, negociaciones con las entidades financieras, entrega de viviendas, repasos, trámites jurídicos, etc.
¿Qué debe exigirle una cooperativa o un socio cooperativista a cualquier gestora?. Antes de nada, conviene que se informe sobre su solvencia, la experiencia que la respalda y su prestigio. Después, total acatamiento a la Ley en el desempeño de su labor. Debe contar también con suficientes medios profesionales y técnicos para garantizar una gestión eficaz. La relación con la cooperativa debe ser absolutamente transparente, ya que está a su servicio. Deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas en la asamblea general y en el consejo rector. La gestora no puede disponer en ningún momento de los fondos económicos de la cooperativa, es ésta la que dispone de ellos a través de sus órganos de representación.
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